La falta de oficinas ya es un serio problema para las empresas

Cada vez es más difícil conseguir oficinas "premium" o "AAA" en Buenos Aires. Frente a una demanda creciente de las empresas, en el marco de una economía que crece a ritmo sostenido desde hace cinco años, en la ciudad casi no hay edificios disponibles, al menos con las características y la superficie que buscan los clientes corporativos.

Y esta situación, que para la demanda es una crisis, se convierte, para otros, en una salida para la industria de la construcción.

Tras la crisis de 2002, quedó mucha capacidad ociosa de oficinas. Con l a recuperación económica de los años siguientes muchos inversores apuntaron al desarrollo de viviendas, que son proyectos de menor envergadura y tiempos de maduración más cortos. A partir de 2006, el mercado de oficinas entró en un cuello de botella, que impulsa la suba de precios de venta y alquiler.

"Las oficinas, como bienes raíces, se mueven en forma proporcional a la actividad económica: a más actividad, mayor demanda de oficinas. A partir de 1999, con el comienzo de la recesión, y hasta 2004, las oficinas se desocupaban, pero en la medida en que hay crecimiento, la demanda de oficinas pega el salto", asegura José Rozadas, director de Reporte Inmobiliario.

El analista explica que la fuerte demanda de edificios "A" y "AAA" se combina con la escasa construcción de oficinas. Esto lleva a que la tasa de vacancia (porcentaje de espacio disponible en relación con lo construido) en zonas como Catalinas, Plaza Roma o Puerto Madero "sea prácticamente nula". Según datos de mercado, la vacancia de edificios AAA en Buenos Aires se ubica por debajo del 2%, "es lo que queda de rezago –dice Rozadas– unos metros por acá y otros por allá, pero no aprovechables por las empresas".

Hoy, alquilar una oficina premium en la capital argentina cuesta hasta un 35% más que el año anterior. Un informe de la consultora Colliers International señala que el precio promedio de alquiler de oficinas en edificios A+ (equivalente a AAA) es de 37,2 dólares por metro cuadrado (US$/m2), frente a los 27,6 dólares que costaban hace un año.

Desde 2002, los alquileres corporativos promedio subieron un 260%, y hoy son similares a los que se pagaban en el 1 a 1. Y en algunas zonas o edificios puntuales, lo supera. Respecto de otras ciudades de América Latina, Buenos Aires está entre las más caras. Salvo en San Pablo (48,3 US$/m2) y en Río de Janeiro (41 US$/m2), el alquiler de oficinas de lujo es en todos los casos más económico que en Buenos Aires.

En cuanto a los precios de venta de oficinas, según L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios, Buenos Aires está entre las 15 ciudades más caras del mundo, sólo superada en Latinoamérica por San Pablo (3.800 US$/m2) y por México DF (3.300 US$/m2).

Para un edificio AAA en la Capital el precio promedio es de 3.100 dólares el metro, mientras que en la zona norte del GBA pueden conseguirse oficinas de nivel similar por 2.150 dólares.

Oferta y demanda

El documento de Colliers destaca que "durante 2007 se incorporaron 43.000 m2 nuevos de oficinas (de lujo), correspondientes a cinco edificios", pero sólo queda disponible el 10% de éstos. Esta oferta, sin embargo, es insuficiente. Carlos Avellaneda, gerente del área de Investigación y Desarrollo de Colliers, señaló a iEco que "la demanda está insatisfecha. Hace dos años la absorción neta de oficinas A+ fue de unos 100.000 m2. Después bajó, pero por falta de vacancia".

Entre edificios de oficinas clases A y A+ en la ciudad hay 1,5 millones de m2 pero la disponibilidad es inferior a los 39.000 m2. "La falta de oferta de oficinas de categoría complica los planes de expansión de muchas compañías", asegura Avellaneda, y destaca que muchas firmas no están dispuestas a reciclar edificios de baja categoría o a desarrollar sus propias oficinas.

Un estudio de L.J.Ramos sostiene que para el trienio 2008-2010 se espera el ingreso de "240.00 metros cuadrados nuevos en las categorías superiores (A y AAA)". No obstante, el mismo documento advierte que, pese a este volumen, la oferta es débil. "Hasta la llegada de la crisis, el mercado venía absorbiendo 80.000 m2 anuales de oficinas A y AAA, lo que indica que se estarían cubriendo las necesidades para los próximos tres años".

Los principales demandantes de nuevos espacios son, en particular, compañías multinacionales de tecnología, telefonía y servicios. La falta de disponibilidad llevó a muchas firmas a instalar sus sedes corporativas en los partidos de Vicente López y San Isidro, especialmente en los corredores de Avenida Del Libertador y Autopista Panamericana.

Según L.J.Ramos, mientras el precio promedio de alquiler de oficinas AAA en la Ciudad de Buenos Aires ronda los 28 a 32 US$/m2, en la zona norte está entre 20 y 25 US$/m2.

Así, el norte del GBA concentra las sedes de 92 empresas medianas y grandes. De éstas, el 10% se ubica entre las 100 con mayor facturación del país.

Oportunidad

Salvo en el caso de las corporaciones que requieren ampliar su espacio y construyen sus propios edificios, el segmento de oficinas es básicamente un negocio de renta o de desarrollo inmobiliario para vender a inversionistas. En este sentido, las perspectivas son favorables. "Este sector tiene hoy una rentabilidad superior al 12% anual en dólares, el doble que la rentabilidad del negocio de oficinas en Madrid", destaca José Rozadas.

Desde la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), Fernando Lagos, coordinador del área de Estrategia, consigna que en 2007 no hubo generación de grandes proyectos de construcción de oficinas, y esto tiene que ver con la incidencia del valor de la tierra, que llega hasta el 50% de la inversión total. "Desde 2003 la incidencia de la tierra en la construcción en Buenos Aires se ha duplicado y, en algunos casos, hasta triplicado", señala.

Además, en el caso de las oficinas, son proyectos de mediano plazo, ya que entre la compra del terreno y el fin de obra puede insumir de 24 a 36 meses. Pero Lagos es optimista y dice que "en los próximos 3 a 5 años la actividad de la construcción de oficinas debería desarrollarse en forma muy sólida". Al respecto, apunta que la ciudad podría crecer hacia el sur, dado que "hay buenas y rápidas vías de comunicación e infraestructura". (IECO)