Registro de operaciones inmobiliarias

Desde la creación del Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI), advertimos en nuestra práctica profesional, que contribuyentes vinculados al mercado inmobiliario, manifiestan cierta confusión en cuanto a las obligaciones fiscales que deben cumplimentar y/o la información que deben proporcionar o solicitar a AFIP.

Hemos recibido consultas referidas al accionar previo a la realización de una operación inmobiliaria:

¿Debe la AFIP autorizar o conformar los importes de la operación o entregar alguna certificación?

La nueva normativa establece solamente, la obligación de inscribirse en el ROI a las inmobiliarias -es decir los intermediarios que intervienen en forma habitual en la compraventa y/o locación de inmuebles- y a quienes efectúan locación de inmuebles por cuenta propia, en la medida de que posean 5 o más inmuebles o perciban más de $ 8.000.- mensuales -cualquiera de ambas circunstancias-.

Es dable apreciar entonces, que no existe para cualquier contribuyente que desee comprar o vender un inmueble, restricción ni obligación formal alguna que cumplimentar, rigiendo únicamente como hasta el presente, las leyes de fondo en la materia.

En cuanto a las prescripciones legales vigentes, la ley de Procedimientos Fiscales -Ley 11683- establece una presunción -que admite prueba en contrario, es decir no es definitiva- al disponer que “…cuando los precios de inmuebles que figuren en las escrituras sean notoriamente inferiores a los vigentes en plaza, y ello no sea explicado satisfactoriamente por los interesados, por las condiciones de pago, por características peculiares del inmueble o por otras circunstancias, la AFIP podrá impugnar dichos precios y fijar de oficio un precio razonable de mercado…”.

A su vez el Decreto Reglamentario establece que en ningún caso este precio podrá ser inferior a la valuación fiscal del respectivo inmueble. En consecuencia, para que el fisco cuestione el precio de una operación, deberá demostrar como cuestión previa, que el valor de la transacción es manifiestamente menor al precio de plaza, lo que nos lleva entonces a determinar cual es el valor de plaza para un determinado inmueble.

Si de por sí es difícil determinar el valor de plaza de cualquier bien que no tiene cotización o precio en mercados oficiales, transparentes y representativos de una actividad económica, mucho más lo es para los inmuebles.

De éstos podemos afirmar que no hay dos que tengan el mismo valor, dado que juegan diversas variables tales como ubicación, orientación, altura (caso departamentos), calidad y antigüedad de la construcción, condiciones de pago, etcétera que acompañados por las situaciones especiales y subjetivas del comprador y vendedor, hacen que cada operación inmobiliaria tenga un precio, y de darse otros compradores y vendedores este precio sería otro.

Con relación al valor de plaza de los inmuebles, existe escasa jurisprudencia al respecto, siendo la misma uniforme en el sentido que no se admitió que el fisco efectúe determinaciones de valores de plaza basado en “valores por metro cuadrado para una zona determinada” sino que por el contrario se tuvieron en cuenta tasaciones referidas a “un edificio perfectamente individualizado y evaluado subjetivamente”.

En síntesis, no creemos que prosperen cuestionamientos fiscales de precios de una operación inmobiliaria basados en información genérica como por Ej. en tal zona se vendió un inmueble similar en a “xxxx pesos el metro cuadrado”. En cambio, podrían ser admitidas tasaciones inmobiliarias efectuadas sobre el inmueble objeto de la operación comercial.

Es dable esperar entonces que la futura reglamentación del funcionamiento del ROI y el accionar del fisco, sean respetuosos de las disposiciones contenidas en las leyes de fondo vinculadas a la materia, para evitar que excesos o distorsiones en la aplicación de las mismas, generen consecuencias no deseadas tales como caída o derrumbamiento en el nivel de actividad del mercado inmobiliario y de la construcción, con resultados negativos en el crecimiento de la economía.