Alquileres: cuánto subirán durante 2008

Debido a la prohibición legal de indexar que impuso la ley 25.561 de Emergencia Económica en enero de 2002, la mayoría de los contratos de alquiler pactados luego comenzaron a incluir cláusulas "puente" con valores escalonados o progresivos –por semestre o año- que consideran en cierta medida a la inflación, pero pautados de antemano.

Inquilinos y propietarios logran entonces su "propio acuerdo con resguardo de las partes" pactando valores globales –lo que en dos años si es vivienda o tres años es el total del alquiler- y se cumple con el abono de cuotas mensuales que van de menor a mayor en cuanto a monto.

A falta de un índice de ajuste (porque lo prohíbe la ley) no es posible considerar que la variación sea en todos los casos la misma. Aunque en el mercado se tiende a escalonar en iguales proporciones y por esa razón puede estimarse qué subas porcentuales están previstas para 2008 en los contratos que ya se iniciaron este año o el pasado.

Alquileres ya vigentes

En general, el escalonamiento se produce al año de cumplirse el inicio del alquiler. Es posible que, por ejemplo, si se pactó durante este noviembre o en junio de este año, entonces, recién se produzca en iguales meses del próximo.

En este caso "lo que se está pactando es un escalonamiento promedio que va de 10 a 15% anual para residenciales y entre 20 y 30% anual en el caso de los comerciales. Si estos últimos están en dólares es posible que se escalonen entre 8 y 10% anual", explicó Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA).

Según Carlos Sotelo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), "nuestra opinión es que los alquileres escalonados, en tanto y en cuanto en el contrato de locación figure la totalidad del importe, no son indexados. O sea, que primero se establece el monto total del alquiler y después se establece lo que se paga el primer año o semestre y los restantes".

"Para vivienda se está pactando una variación de entre 10 y 15% con respecto al segundo año y para quienes pautan escalonar cada 6 meses, de 5 a 7%. Lógicamente, puede haber diferencias según el caso", dijo.

Por su parte, el titular de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) Radames Marini señaló que el escalonamiento para vivienda llega a "20 y 30% para los ya vigentes, pero ya incluyen el incremento de cuando renovaron o realizaron el contrato. Al comercial ’lo matan’ es superior el incremento escalonado anual que se está aplicando".

Locaciones ya vencidas y nuevas

Los contratos que están por vencer sufrirán distintos ajustes, que no pueden promediarse. Esto dependerá de las diferencias entre el alquiler pautado y el precio promedio del mercado al momento de la renegociación.

"Cuando vence el contrato, se busca un precio de mercado, tanto para vivienda como para comercios. Y depende de cada caso. Hay que ver si estaba actualizado o no. El escalonamiento en esta situación es lo menos problemático", opinó Ival Rocca vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH).

"Ahora están venciendo contratos celebrados a fines de 2005. En aquel entonces, no todos incluían escalonamientos. Muchos alquilaban por montos fijos dos años. En ese período hubo un defasaje con los valores reales que produce un ajuste mayor", observó Sotelo.

En el caso de los nuevos alquileres, estos incluirán escalonamientos anuales, que también están incluyendo variaciones positivas de 10 a 15% anual para vivienda y de 20 a 30% para comercios, según los inmobiliarios consultados.

Marini aseguró que as renovaciones se están produciendo con incrementos de hasta 100%." El INDEC informa un aumento acumulado en el año de 17%, es decir, dos veces la inflación", dijo.

Lo que se viene, aseguran los especialistas, más allá del contrato escalonado que aparece en alguna medida como solución es la pelea por un mecanismo de ajuste que elimine las dificultades que se tienen hoy en el mercado, derivadas de la prohibición legal de indexar. (INFOBAE)