Dos de cada diez garantías que se presentan para alquilar son "truchas"

La oferta de departamentos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires aumentó 45%, pero el problema que se presenta a la hora de rentar una vivienda es la garantía, ya que mu­chos op­tan por vol­car­se a la com­pra de alguna, e in­di­can que el ga­ran­te es un pa­rien­te cer­ca­no.

"Pa­ra al­qui­lar hoy se pi­de cum­plir cier­tos re­qui­si­tos bá­si­cos. Con­tar con un mes ade­lan­ta­do de al­qui­ler, un mes de de­pó­si­to y la ga­ran­tía di­rec­ta. Las mis­mas es­tán en el or­den del 5% so­bre el to­tal del con­tra­to o el equi­va­len­te apro­xi­ma­do del va­lor de un mes y me­dio de al­qui­ler, es­to úl­ti­mo es en con­cep­to de ho­no­ra­rios, por su­pues­to con un ga­ran­te de vín­cu­lo di­rec­to con el fu­tu­ro in­qui­li­no" cuen­ta Wa­len­ten, que acon­se­ja por se­gu­ri­dad ce­rrar las ope­ra­cio­nes con in­mo­bi­lia­rias aso­cia­das a la Cá­ma­ra.

Se­gún la em­pre­sa de aná­li­sis de tí­tu­los de pro­pie­da­des GE­LER, que ope­ra ha­ce más de 20 años en el sec­tor, con más de 46% del mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio de la Ca­pi­tal Fe­de­ral, del to­tal de ga­ran­tías pre­sen­ta­das, al­re­de­dor de un 20% es re­cha­za­da.

"Por lo ge­ne­ral, quien com­pra una ga­ran­tía es por­que no tie­nen otra po­si­bi­li­dad. Se re­cu­rre a es­ta si­tua­ción por de­ses­pe­ra­ción", se­ña­la Sil­va­no Ge­ler, di­rec­tor de la em­pre­sa ho­mó­ni­ma.

A su vez, el ex­per­to agre­ga que "Ar­gen­ti­na es uno de los po­cos paí­ses que se da es­te fe­nó­me­no por­que la úni­ca ga­ran­tía acep­ta­da es la pro­pie­ta­ria. Quie­re de­cir que no se es­tu­dia la ca­pa­ci­dad de pa­go de la per­so­na, si­no que se apun­ta a la ga­ran­tía de pro­pie­dad”.

Có­mo ope­ra el mer­ca­do de ga­ran­tías. Wa­len­ten y Ge­ler coin­ci­den en acla­rar que el ac­to de pres­tar o ven­der una ga­ran­tía en sí no es un de­li­to, si­no que el pro­ble­ma con­sis­te cuan­do ese do­cu­men­to ga­ran­ti­za va­rias lo­ca­cio­nes. Su­ce­de que un mis­mo es­cri­to se pres­ta pa­ra 200 pro­pie­da­des, los in­qui­li­nos de­jan de pa­gar y cuan­do quie­ren eje­cu­tar la ga­ran­tía no exis­te o se ena­je­nó la vi­vien­da.

"He­mos en­con­tra­do has­ta 450 pre­sen­ta­cio­nes en el Re­gis­tro de la Pro­pie­dad In­mue­ble (RPI) de la mis­ma ga­ran­tía", di­ce Ge­ler, quien ad­vier­te dis­tin­guir los dis­tin­tos do­cu­men­tos tru­chos.

"Es­tá la ga­ran­tía que se ven­de la fo­to­co­pia del tí­tu­lo y nun­ca los ti­tu­la­res van a fir­mar; la que es una es­cri­tu­ra real pe­ro con da­tos apó­cri­fos; la que rea­li­zan ro­bo de iden­ti­dad y di­cen ser el ti­tu­lar del bien con DNI fal­sos; y las que due­ños en­ga­ña­dos pien­san que van a ha­cer una gran di­fe­ren­cia y co­mien­zan a fir­mar ga­ran­tías co­bran­do un mes de al­qui­ler por la fir­ma. Lo que no sa­ben esos pro­pie­ta­rios es que exis­te una al­ta pro­ba­bi­li­dad de per­der el in­mue­ble", di­ce el ex­per­to en do­mi­nios.

Wa­len­ten, a su vez afir­ma que "el sec­tor in­mo­bi­lia­rio co­no­ce a la per­fec­ción los que par­ti­ci­pan en es­tas re­des de com­pra y ven­ta. Sa­be­mos los in­mue­bles que fre­cuen­tan, has­ta los nú­me­ros de ma­trí­cu­las que uti­li­zan y con­ta­mos con ser­vi­cios que de­tec­tan es­tos fal­sos do­cu­men­tos. Ade­más, al pe­dir un cer­ti­fi­ca­do de do­mi­nio, un ges­tor ave­ri­gua los úl­ti­mos tres me­ses de mo­vi­mien­to de esa ga­ran­tía. Y lle­ga­do el ca­so que sur­ja un pro­ble­ma de ave­ri­gua­ción, el re­gis­tro de pro­pie­dad cuen­ta con un cer­ti­fi­ca­do nú­me­ro 5, el cual a sim­ple vis­ta sal­ta cuán­tos pe­di­dos de in­for­mes hu­bo en los úl­ti­mos 90 días"

El pre­si­den­te de la CIA se­ña­la que las pro­pie­da­des que ofre­cen en ga­ran­tía es­tas re­des, van ro­tan­do en­tre los que es­tán en el ne­go­cio. "Los ven­de­do­res de es­tos do­cu­men­tos tie­nen un in­mue­ble hoy y lo ven­den en el día de ma­ña­na. No di­go que for­man una coo­pe­ra­ti­va, pe­ro prác­ti­ca­men­te se jun­tan en­tre cin­co o seis ven­de­do­res y ro­tan per­ma­nen­te­men­te. No­so­tros no po­de­mos ha­cer na­da, no es fá­cil de con­tro­lar ese mer­ca­do, sim­ple­men­te lo que po­de­mos ha­cer es po­ner en co­no­ci­mien­to al lo­ca­dor y lo­ca­ta­rio de es­ta si­tua­ción. Y que por su bien con­cu­rra a una in­mo­bi­lia­ria se­ria pa­ra evi­tar gas­tos y pér­di­da de tiem­po".

Ge­ler agre­ga más da­tos so­bre la ope­ra­ti­vi­dad de es­tas ban­das. "Son or­ga­ni­za­cio­nes que pu­bli­can un men­sa­je do­ble en los dia­rios. Por un la­do bus­can pro­pie­ta­rios que quie­ran ga­nar mu­cho di­ne­ro por mes, y por el otro co­lo­can avi­sos que se al­qui­la sin ga­ran­tía, y allí ob­tie­nen mu­chos clien­tes di­cién­do­les que ya se al­qui­ló esa pro­pie­dad pe­ro que cuen­tan con una ga­ran­tía pa­ra ca­da oca­sión. Nun­ca po­nen vi­vien­das pro­pias, siem­pre son de­par­ta­men­tos de muy ba­jo va­lor co­mer­cial, 3er pi­so por es­ca­le­ra, in­ter­nos, 22 me­tros y zo­nas le­ja­nas o muy eco­nó­mi­cas".

Un aval de con­fian­za. An­te la di­fi­cul­tad de con­se­guir ga­ran­tías que se ajus­ten a los re­qui­si­tos im­pues­tos, la Cá­ma­ra In­mo­bi­lia­ria fir­mó un acuer­do de co­la­bo­ra­ción con un ban­co pri­va­do, con el fin de en­con­trar una so­lu­ción a las per­so­nas que ne­ce­si­ten vi­vir en Ca­pi­tal Fe­de­ral y no po­seen ga­ran­tía.

"La ini­cia­ti­va sur­gió de la go­ber­na­ción de Mi­sio­nes al plan­tear an­te la CIA los con­ti­nuos pro­ble­mas que te­nían jó­ve­nes y es­tu­dian­tes pa­ra al­qui­lar en Bue­nos Ai­res. Fir­ma­mos un acuer­do y em­pe­za­mos ha­ce un año la ta­rea de acep­ta­ción, adap­ta­ción, aba­ra­ta­mien­to y de agi­li­za­ción de trá­mi­tes. El ban­co ha­bía sa­li­do con un 9,5 % de cos­to y hoy lo ba­jó a 5,25%. Es­to lo con­vier­te en un pro­duc­to me­dia­na­men­te com­pe­ti­ti­vo", ex­pli­ca Wa­len­ten.

Has­ta el mo­men­to, Su­per­vi­lle es la úni­ca en­ti­dad ban­ca­ria que acor­dó con la CIA, ga­ran­ti­zar la ope­ra­to­ria de al­qui­le­res de vi­vien­da en un ran­go que va de los 500 a los 5 mil pe­sos. De es­ta ma­ne­ra, be­ne­fi­cia­rá al in­qui­li­no por­que no ten­drá que bus­car ga­ran­tías, y tam­bién al pro­pie­ta­rio, ya que se­rá el ban­co el que co­bra­rá el al­qui­ler y lo trans­fe­ri­rá al due­ño del in­mue­ble.

Por brin­dar la ga­ran­tía en ope­ra­cio­nes de al­qui­ler, el ban­co co­bra­rá una co­mi­sión al in­qui­li­no y al pro­pie­ta­rio, que se­rá fi­ja­da so­bre el mon­to to­tal de los al­qui­le­res en un con­tra­to de dos años; en tan­to, ade­más de esa co­mi­sión ha­brá que pa­gar las co­rres­pon­dien­tes a la in­mo­bi­lia­ria.

Si bien es una in­te­re­san­te so­lu­ción, es­ta ope­ra­to­ria en­ca­re­ce la ges­tión, pe­ro los be­ne­fi­cios son al­tos, da­do que no ten­drá que pe­dir ava­les a fa­mi­lia­res o ami­gos y tam­bién se­rá una so­lu­ción pa­ra el pro­pie­ta­rio por­que el ban­co re­co­no­ce­rá la so­li­dez del in­qui­li­no y le ad­mi­nis­tra­rá el co­bro de la men­sua­li­dad.

Cer­can­do al frau­de. La úni­ca for­ma de de­tec­tar una es­cri­tu­ra “tru­cha” es me­dian­te la so­li­ci­tud de los co­rres­pon­dien­tes in­for­mes de Do­mi­nio y Fre­cuen­cia de pe­di­dos en el Re­gis­tro de Pro­pie­dad In­mue­ble (RPI). No hay a prio­ri nin­gu­na po­si­bi­li­dad de iden­ti­fi­car es­te ti­po de do­cu­men­tos.

"En los úl­ti­mos 20 años la em­pre­sa for­mó un ban­co de ga­ran­tías com­pra­das, don­de fi­gu­ran to­das las pro­pie­da­des que so­li­ci­ta­ron in­for­mes de do­mi­nio, y ade­más el ban­co es con­sul­ta­do por más de 300 ope­ra­cio­nes por día. Ac­to se­gui­do, in­for­ma­mos las ca­rac­te­rís­ti­cas del do­cu­men­to. El ser­vi­cio es­tá abier­to a to­das las in­mo­bi­lia­rias y es gra­tui­to" ex­pli­ca Sil­va­no Ge­ler.

En tiem­pos de cri­sis es cuan­do cre­ce la de­man­da de ga­ran­tías. Ge­ler ase­gu­ra que "en 2009 se man­tu­vo igual que en el 2008 pe­ro con mu­chos me­nos ope­ra­cio­nes en va­lor ab­so­lu­to".

Al­qui­le­res: Ayer, Hoy y ma­ña­na. Se­gún da­tos apor­ta­dos por la Cá­ma­ra In­mo­bi­lia­ria, en 2009 hu­bo un 45% más de ofer­ta de al­qui­le­res que en el año 2008. El re­sul­ta­do se ori­gi­nó por dis­tin­tas va­ria­bles. Por un la­do se dio en fun­ción de la caí­da de fal­ta de ven­tas, otra fue que el com­pra­dor no con­va­li­da­ba los pre­cios y es­pe­ra­ba que los va­lo­res ba­ja­ran, y por otra par­te, el ven­de­dor no que­ría des­ha­cer­se del in­mue­ble a un pre­cio in­fe­rior al que su­po­nía que va­lía. Con lo cual op­tó por sa­car­lo de la ven­ta y lo pu­so en al­qui­ler, per­mi­tien­do de esa ma­ne­ra in­cre­men­tar la ofer­ta en al­qui­le­res.

"Esa ma­yor ofer­ta hi­zo que los pre­cios se es­ta­bi­li­za­ran en al­gu­nos ca­sos. En cam­bio en las mer­ca­de­rías pre­mium o gran­des pu­die­ron ha­ber ba­ja­do un po­co. No así en lo que in­te­gra la ba­se de la pi­rá­mi­de de la de­man­da com­pues­ta por de­par­ta­men­tos chi­cos de 1,2 y 3 am­bien­tes", de­ta­lla Wa­len­ten. A su vez, el pre­si­den­te de la Cá­ma­ra In­mo­bi­lia­ria ade­lan­ta que en 2010 los al­qui­le­res po­drían su­bir. "Al­gún ajus­te van a su­frir y muy es­pe­cial­men­te se ha­rá vi­si­ble cuan­do co­mien­cen los in­cre­men­tos sa­la­ria­les sur­gi­dos de los con­ve­nios de tra­ba­jo. Ahí es po­si­ble que los pro­pie­ta­rios exi­jan un po­co más. Es­to siem­pre su­ce­de por­que el va­lor de los al­qui­le­res es­tá ata­do a los sa­la­rios".

Los es­pe­cia­lis­tas pre­vén que an­te el dé­fi­cit de vi­vien­da y la im­po­si­bi­li­dad de ac­ce­der a un cré­di­to pa­ra la com­pra, el mer­ca­do con­ti­núe con su di­na­mis­mo ha­bi­tual.

Hoy, el cos­to de al­qui­ler equi­va­le a un 35 o 40% del sa­la­rio pro­me­dio de un tra­ba­ja­dor. Ese por­cen­ta­je, en par­te se ele­vó por las ex­pen­sas, que en los úl­ti­mos años se in­cre­men­ta­ron en un 100%, mien­tras que los al­qui­le­res tre­pa­ron a un 35%.

Por úl­ti­mo, Ge­ler ase­gu­ra que el 2010 no pre­sen­ta­rá na­da nue­vo, pe­ro cree que ha­brá "ma­yor con­cien­cia en­tre los pro­pie­ta­rios por con­sul­tar el ori­gen de las ga­ran­tías ". (El Argentino)