Impuesto a la Transferencia de Inmuebles

Opinión acerca del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y su reglamentación, la resolución 2141 que reemplaza a su anterior la 3319 en lo que hace a la obtención del certificado de “no retención”.

La delegación de facultades

La Constitución Nacional, además de crear los Poderes del Estado, delega en ellos las facultades que les son conferidas.

De la misma manera, las leyes delegan en otros poderes las facultades de reglamentación, que de otra forma no tendrían aplicación práctica.

En materia impositiva, en general es el Poder Ejecutivo Nacional el organismo con facultades de reglamentación y subsidiariamente, la mayoría de las veces la AFIP es quien dicta las normas complementarias que hacen a dicha reglamentación, en tanto tenga facultades para ello.

Queremos resaltar, que no siempre es la AFIP el organismo en el que recae dicha delegación.

Impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI)

La ley 23.905 del 16/02/1991 (B.O. 18/02/1991), en su Título VII, crea este tributo que consta de doce artículos y no tiene un Decreto Reglamentario.

Dejaremos de lado, todo lo relativo a los residentes en el exterior, dado que nuestros objetivos son otros.

Resumen breve

El impuesto se aplica sobre las transferencias a título oneroso de inmuebles ubicados en el país.

Con lo cual tenemos dos condiciones básicas:

• Onerosidad.

• Territoriedad.

Los sujetos de este impuesto son:

• Las personas físicas.

• Las sucesiones indivisas.

En la medida que:

• Revistan tal carácter para el impuesto a las ganancias.

• Que transfieran inmuebles.

• Que dicha transferencia no se encuentre alcanzada por el impuesto a las ganancias.

Como se observa es el vendedor quien tributa el impuesto, por lo que en caso de permuta, se consideran sujetos a todas las partes intervinientes, sobre el valor de los bienes que transfieran.

A los efectos de la ley, se considera transferencia a:

• Venta.

• Permuta.

• Dación en pago.

• Aporte a sociedades.

•Todo acto de disposición, excepto la expropiación, por el que se transmita el dominio a título oneroso, incluso cuando tales transferencias se realicen por orden judicial o con motivo de concursos civiles.

Bajo condiciones de reciprocidad, conforme a los convenios internacionales que se realicen, se encuentran exentas las transferencias de inmuebles pertenecientes a los miembros de misiones diplomáticas y consulares extranjeras, a su personal técnico y administrativo, y a sus familiares.

La base imponible es el valor de transferencia y cuando esta se efectúe por un precio no determinado, se calculará sobre el precio de plaza al momento de perfeccionarse la transferencia. Para el caso de permutas se considerará el precio de plaza del bien o prestación intercambiada de mayor valor.

Si el precio de plaza no fuera conocido se delega a la Dirección General Impositiva (AFIP) fijará el procedimiento a seguir.

El hecho imponible se genera en momento en que se perfecciona la transferencia gravada, que se considerará configurada cuando se produzca el primero de los siguientes hechos:

a) Cuando suscripto el respectivo boleto de compraventa o documento equivalente, se otorgue posesión.

b) Otorgamiento de la escritura traslativa de dominio.

En los actos de ventas judiciales por subasta pública la transferencia se considerará efectuada en el momento en que quede firme el auto de aprobación del remate.

La tasa es del 15‰ (quince por mil).

Reemplazo de vivienda única

Aquí transcribiremos el artículo textualmente:

Art. 14 - En el caso de venta de la única vivienda y/o terrenos del contribuyente con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia, podrá optarse por no pagar el impuesto que resulte de la transferencia en la forma y condiciones que determine la reglamentación.

Esta opción también podrá ejercerse cuando se ceda la única vivienda y/o terrenos con el propósito de destinarlos a la construcción de un edificio bajo el régimen de la ley 13512 y sus modificaciones, y se reciba como compensación por el bien cedido hasta un máximo de una unidad funcional de la nueva propiedad destinada a casa-habitación propia.

La opción deberá ser formulada al momento de suscribirse el boleto de compraventa cuando en el mismo se entregue la posesión, en el de formalizarse dicha entrega de posesión o en el de la escrituración, el que fuere anterior y será procedente aun cuando la adquisición del bien de reemplazo hubiera sido anterior, siempre que ambas operaciones se efectúen dentro del término de un año.

Dentro de dicho plazo el contribuyente deberá probar por medios fehacientes la adquisición del inmueble de reemplazo y su afectación al referido destino.

Los escribanos de registro o quienes los sustituyan al extender las escrituras traslativas de dominio relativas a la venta y adquisición de los inmuebles comprendidos en el presente artículo, deberán dejar constancia de la opción ejercida por el contribuyente.

En definitiva, se crea una exención optativa (curioso pero es así), con las siguientes condiciones:

•Que se trate de una venta de única vivienda, con el fin de adquirir otra destinada a casa-habitación.

•Cuando se ceda la única vivienda, con el propósito de destinarlos a la construcción de un edificio bajo el régimen de la ley 13.512 (propiedad horizontal) y se reciba como compensación hasta el máximo de una unidad funcional de la nueva propiedad destinada a casa-habitación propia.

Conforme dice la LEY, la opción se formula al momento de suscribirse el boleto de compraventa en tanto se entregue la posesión o en el caso de la escrituración.

La opción será procedente en tanto que entre la venta y la compra (o viceversa) se efectúen dentro de un año, lo cual deberá probarse fehacientemente, debiendo el escribano interviniente dejar constancia del ejercicio de la opción.

En caso de incumplirse los requisitos de la ley o sus normas reglamentaras, quien hubiere ejercido la opción deberá presentar o rectificar la respectiva declaración jurada incluyendo las transferencias oportunamente afectadas, e ingresar el impuesto con más la actualización prevista en la ley 11.683 sin perjuicio de los intereses y accesorios que correspondan.

Delegación de facultades

La Dirección General Impositiva (AFIP) queda facultada para establecer agentes de retención o percepción que estime necesarios a efectos de asegurar la recaudación del gravamen.

Observaciones previas

El ejercicio de la opción es en el momento de suscribirse el boleto de compraventa siempre que se otorgue la posesión o en el momento de la escrituración, ni antes ni después, ni está sujeta a ninguna condición de ninguna naturaleza, independientemente de que se exijan determinadas formalidades que la ley no especifica pero “delega” a la reglamentación, sin mencionar quien es el responsable de hacerlo.

La única condición es que exista el ejercicio de una opción, cuyo incumplimiento tendrá las consecuencias pertinentes, pero no es posible limitarla a otros condicionamientos que la ley estipula.

Dicha condición sólo podrá ejercerse en el caso de reemplazo de vivienda única en las condiciones que hemos analizado.

La reglamentación

La derogada RG (DGI) 3319, cumpliendo la ley, establecía el siguiente requisito, para el ejercicio de la opción:

Art. 15 - Tratándose de la opción prevista en el artículo 14 de la ley 23905, el contribuyente deberá entregar al agente de retención interviniente una nota simple con carácter de declaración jurada explicitando la opción formulada.

El escribano interviniente, luego de la escrituración, deberá adjuntar a la declaración jurada mensual F. 465 que corresponda al mes en que aquel acto tenga lugar, copia debidamente autenticada de la nota de opción ejercida en cualquiera de las oportunidades fijadas en el segundo párrafo del artículo 14 citado anteriormente.

La nueva norma en vigencia es la RG(AFIP) 2141(B.O. 09/10/2006), que en sus vistos menciona que dicta dicha norma en el ejercicio de las facultades conferidas por el artículo 17, del Título VII de la ley 23.905 y por el artículo 7 del Decreto N° 618 del 10/07/1997.

Como vimos, la primera delegación, es decir la del artículo 7, se refiere exclusivamente a facultad para establecer agentes de retención o percepción que estime necesarios a efectos de asegurar la recaudación del gravamen.

Por su lado, el artículo 17 del Decreto N° 618/97, establece las facultades de reglamentación de la AFIP.

Sucintamente, impartir normas generales obligatorias para los responsables y terceros, en las materias en que las leyes autorizan a la misma a reglamentar la situación de aquellos frente a la Administración.

Luego hace una enunciación, no taxativa de dichas facultades.

Análisis con una opinión

En el esquema de la citada resolución general, encontramos:

•TÍTULO I: Régimen de retención, artículos 1 a 4.

•TÍTULO II: Determinación e ingreso del importe a retener, artículos 5 al 12.

•TÍTULO III: Obligaciones del agente de retención, artículos 13 a 17.

•TÍTULO IV: Operaciones específicas Tratamiento, artículos 18 a 21.

•TÍTULO V: Constancia de valuación y certificados de no retención (Residentes en el exterior, artículos 22 a 34.

•TÍTULO VI: Disposiciones generales, artículos 35 a 41.

•ANEXO I: Constancia de valuación de inmuebles con precio de plaza no conocido.

•ANEXO II: Certificado de no retención venta de única vivienda con el fin de adquirir casa-habitación propia.

•ANEXO III: Certificado de retención residentes en el exterior.

El artículo 14, dispone que cuando el sujeto pasivo de las retenciones, exhiban alguna constancia o certificado emitido por la AFIP, los agentes de retención deberán verificar, vía Internet, la autenticidad, vigencia y alcance de los mismos.

Nuestra opinión es que la ley exige el ejercicio de una opción, de la cual dejará constancia el escribano y no un certificado de “No Retención”, lo cual ya viola lo dispuesto por una norma de mayor jerarquía.

El artículo 15, incluye otro condicionamiento ilegal a nuestro criterio- para aquellas operaciones que superen los $ 102.300,— cuyo análisis escapa a nuestros objetivos, solamente queremos resaltar toda la improcedencia del sistema.

Sin embargo, es el Título V el que carece de todo sustento legal toda vez que establece requisitos que en ningún momento son legalmente obligatorio, ni mucho menos delega en la AFIP, la capacidad de dictar normas reglamentarias.

Nos referiremos únicamente a la solicitud del certificado de no retención, que como ya vimos, carece de sustento legal.

• Se debe solicitar 20 días antes de la obligación del acto que genere el deber de retener.

•Se debe hacer mediante un sistema operativo o mediante la web según sea el caso. Existe un sistema alternativo en caso de imposibilidad pero respetando los plazos.

• Los certificados de no retención tienen dos tratamientos distintos:

o Si no superan los $ 102.300,— un trámite “simplificado”.

o Si superan dicho importe el trámite es más complicado y requiere la presentación de cierta documentación.

Si bien, el tema es más complejo, lo insólito es lo dispuesto en los siguientes acápites:

Evaluación de las solicitudes

Por el artículo 31, la AFIP evaluará la procedencia de la solicitud y la situación fiscal del contribuyente y concluye que cuando se detecten errores, inconsistencias, utilización de un programa diferente al provisto, presencia de archivos defectuosos, así como, categorizaciones en el padrón general de contribuyentes que indiquen inconvenientes relacionados con el domicilio fiscal, la presentación será rechazada, generándose una constancia de tal situación.

Resolución de la solicitud

Por el artículo 32, la aceptación o denegatoria será resuelta dentro de los 15 días corridos contados a partir de la presentación de la documentación pertinente o de la transmisión “on line”, según sea el caso.

De resultar procedente la solicitud (no dice cuando lo es), se publicará en la web el certificado, que deberá ser impreso, surtiendo efectos a partir de su emisión por el período que se establezca en el mismo.

Si bien existen procedimientos para plantear la disconformidad en caso de denegatoria, la misma no será analizada.

Si el certificado es denegado, el contribuyente no podrá presentarlo al Escribano y este quedará obligado a retener el impuesto.

Otra pista

En las consultas frecuentes de la página de la AFIP encontramos la siguiente respuesta:

Si un contribuyente se encuentra inscripto en Bienes Personales y no ha presentado la DDJJ, ¿Se otorga el certificado de no retención?

Para obtener el certificado conforme las previsiones del artículo del artículo 31 de la RG 2141/06, la AFIP verificara la situación fiscal del responsable, si no presento DDJJ deberá regularizar su situación, previo al otorgamiento del certificado

Ahora, no sólo la reglamentación es ilegal, sino que también lo es el accionar del Fisco, toda vez que la ley en ningún momento condiciona el ejercicio de la opción al cumplimiento de otras obligaciones fiscales y menos algo tan específico como la presentación de una declaración jurada, que si bien es una obligación, es sólo formal, hasta tanto se determine impuesto.

Pero sigamos, con otra consulta:

En caso de no haber informado el bien ante AFIP, encontrándose obligado a hacerlo, ¿Se otorga el certificado de no retención?

Si el solicitante es no inscripto y corresponde que sea inscripto en función de poseer bienes superiores al mínimo previsto por el Impuesto a los Bienes Personales, para obtener el certificado deberá previamente regularizar su situación fiscal.

Seamos claros, el ejercicio de la opción no está sujeta al cumplimiento de ninguna otra obligación, salvo la del ejercicio de la opción, la cual debe hacerse legalmente ante el Escribano, sin necesidad de ninguna solicitud de certificado alguno.

El Fisco tiene la obligación de fiscalizar el cumplimiento de las obligaciones fiscales y en su caso exigir el cumplimiento, pero no puede denegar una exención en función del incumplimiento en otro tributo.

Llamativamente, en otra aclaración se llama a la cordura a si misma:

Si un contribuyente se encuentra inscripto en el impuesto a las Ganancias, presentó la/s declaracion/es jurada/s correspondiente/s y no ha pagado el saldo de la/s misma/s. ¿Se otorga el certificado de no retención?

Si, en razón que el no pago de impuesto no es un impedimento para obtener el certificado pudiendo el fisco gestionar su cobro en forma administrativa o judicial.

Conclusión

Cuando se cumplan las condiciones legales para hacer el ejercicio de la opción del no pago del impuesto, conforme a la ley basta la expresión de dicha situación al Escribano interviniente.

La AFIP no tiene facultades para solicitar un certificado de no retención, más aún teniendo en cuenta los plazos indicados.

Mucho menos, tiene la facultad de denegar el certificado por cuestiones formales, impidiendo una exención, ante la falta de formalidades o deudas en otros tributos.

La realidad es que cuando que en el caso de transferencia de inmuebles, muchas veces los plazos son perentorios y las penalidades por no hacerlo en fecha son caras y sus consecuencias muchas veces impiden directamente la operación.

Si la AFIP quiere fiscalizar tiene los medios y las facultades para hacerlo, entendemos que no tiene que utilizar medios ilegales para dificultar el accionar de ningún mercado.

Fuente: MERCADOFISCAL.COM