Se viene un fuerte avance sobre valuaciones inmobiliarias

La segunda mitad del año está marcada por un fuerte control de la AFIP sobre el tema inmobiliario. Arrancan en julio las fases III -control sobre la documentación de respaldo- y IV -régimen informativo de valuaciones- del plan previsto para este año y nada menos que después de haber cerrado los vencimientos de Ganancias y Bienes Personales por el año fiscal 2006. El objetivo trazado es detectar subvaluaciones; es decir diferencias donde el valor al que se oferta una propiedad es superior al de venta final.

Se abren dos escenarios en este contexto: que la diferencia sea de hasta un 20%, lo cual es "razonable", aseguraron las autoridades de la AFIP, o que la diferencia sea mayor en cuyo caso dependerá de cada situación. Esto es lo que abre interrogantes sobre los cuales Infobaeprofesional.com consultó a especialistas y asesores del mercado inmobiliario.

Sobre cuáles serán las razones que podrá admitir el fisco como justificación, cómo probará los desvíos y de dónde obtendrá esta información, responde la AFIP.

En el marco del evento "Escenario Fiscal 2007" -organizado por Infobaeprofesional.com- Alberto Abad, titular de la AFIP, anticipó que "en el mes de julio arrancará la fase III del plan de control inmobiliario, donde se ven involucradas 12.400 inmobiliarias y 15.700 personas físicas (dueños de inmuebles) o sociedades con más de cinco inmuebles para alquiler que están registrados ante la Administración Federal".

¿Qué se viene?, fue anticipo de Abad: "la puesta en marcha de la fase III consiste en implementar un régimen informativo generalizado del `Citi-escribanos´. Concretamente, van a tener que declarar todas las escrituras que realicen". Esto implica el valor de la operación, la oportunidad, comprador, vendedor, de qué inmueble se trata, ubicación, nuevo titular. Con estos datos alimentan "un punto de la recta del cumplimiento".

Aunque estos datos parezcan mucha información, la AFIP sigue adelante y, textualmente en palabras del funcionario "vamos a cruzar los datos de las escrituras contra la orden de venta. Si la diferencia es del orden del 20% se entiende razonable, si supera este tope dará pie a la fiscalización". Aquí aparece el otro punto de la recta; es decir el nacimiento de la operación, la oferta, la orden de venta concretamente y no casualmente el valor al que se ofrece la propiedad.

Evidentemente, el hecho de declarar un inmuebles por un valor inferior al de mercado impacta en la recaudación de Bienes Personales, en Ganancias por las distorsiones en cuanto a los movimientos de fondos y desde ya en el ITI (Impuesto a las Transferencias Inmobiliarias) que últimamente crece en importancia al crecer en sólo cuatro meses tres veces lo que se recaudaba antes de que la AFIP reforzara su control.

¿De dónde saca el fisco el dato de valuación? La respuesta no es un único medio. Diversas fuentes de información alimentan los controles por sistema, fiscalizaciones, intimaciones que libra el organismo recaudador. Las principales se sintetizan en:

¿Porqué puede haber diferencias?

Es cierto que si se trata de una pequeña brecha entre el valor de oferta y el de venta la situación no es preocupante, pero ¿qué pasa si supera al 20%?. Los especialistas consultados coinciden en que no tiene necesariamente que tratarse de una maniobra o irregularidad. Esto significa que no siempre es un caso de subvaluación.

En muchos casos, la diferencia responde al mismo proceso de negociación donde se fija un monto para la oferta porque se espera recibir un monto menor pero que justamente es aquél que quiere cobrar el que vende el inmueble.

Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva su nombré, señaló que "muchas veces el vendedor aclara que no quiere percibir, por ejemplo, menos de 90 mil dólares. Por lo tanto salgo a pedir 100 mil dólares". Este es un caso donde se oferta a un valor que de arranque va a ser superior al de venta que se espera alcanzar.

"Otro situación se da, cuando por ejemplo quieren cobrar 70 mil dólares por una propiedad que su valor real no supera los 65 mil, por ende se termina vendiendo a dicho valor", señaló el operador inmobiliario.

Pero también sucede que el vendedor recurre a colocar en el mercado su inmueble por razones financieras, a lo cual el especialista destacó que la realidad indica que "también juegan un papel muy importante los intereses de la gente. A veces necesitan vender de inmediato la propiedad porque tienen que afrontar una operación o porque quieren destinar el dinero a un nuevo negocio", advirtió Pepe.

Jorge Toselli, Presidente de JT inmobiliaria, advirtió un dato de mercado para considerar "en promedio se está escriturando entre el 80 y 90% del valor".

¿Cómo controlará concretamente las diferencias de valor?

Pepe ya anticipó sus dudas respecto a la tabla de referencia -que implementaría la AFIP para controlar desvíos en las valuaciones-. "Es distinto al caso de los valores de los autos. Esto es así dado que un departamento en un mismo lugar no vale igual si se encuentra en el piso 2º o en el 35º".

El experto consideró que éste es un aspecto a tener en cuenta.

Por otra parte, Toselli consideró como "dificultosa" la creación de una tabla con valores de referencia. "Es distinto a los automotores, presenta más variables", sugirió en línea con las manifestaciones de su colega Pepe.

Para Guillermo Rivanera, Vicepresidente de Tizado, "de darse el caso de un edificio de 30 años que posea un piso reciclado a nuevo ya complicaría el cálculo, no es tan sencilo como con los automóviles", advirtió en relación con la tabla de valores de la AFIP.

Además remarcó, respecto a la diferencia entre el valor de oferta y el valor escriturado, "casi siempre existen ofertas y contraofertas", lo cual puso de relieve que las diferencias son como un hecho natural, propio de la operatoria del mercado inmobiliario.

En este marco, claros ejemplos de las acciones que llevará a cabo la AFIP durante este año y que es conveniente tener en cuenta, serán:

 Listar las altas de inmuebles escriturados por sobre un determinado valor y, luego de refinar esta búsqueda por período, tipo de contribuyente, barrio, calificación de riesgo del contribuyente (SIPER), entre otros items, controlar que el importe en cuestión este incluido en la declaración jurada de Bienes Personales.

 Rastrear movimientos de fondos de un contribuyente que adquiere un bien y el origen de los mismos, contrastando con la "justificación patrimonial" del Impuesto a las Ganancias. El monto de la operación debería guardar correlato con su nivel de ingresos, la adquisición de un préstamo, u otras opciones.

 Listar las unidades funcionales de un edificio de categoría y, sobre la base de los datos proporcionados por los administradores de consorcios, comparar con los valores de mercado por metro cuadrado. Esto sería la tablita de referencia, aludida en declaraciones de la AFIP. Los inmuebles serían, por ejemplo, los que fueron adquiridos en 2007 y se compararían con las declaraciones juradas de Bienes Personales de igual período.

 Identificar supuestas operaciones "en negro" cuando los valores escriturados no se condicen con los del mercado.

 Pedir información a terceros, organismos como Rentas sobre valuaciones, el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble sobre titularidad, bancos en cuanto a movimientos en cuentas bancarias e inmobiliarias para detectar por cruces del sistema las incongruencias.

Gustavo Director, especialista de la firma PKF, consideró que un control podría ser tomar los datos de acreditaciones suministradas por entidades bancarias y verificar si estos movimientos de fondos soportan el valor que se hubiera pagado del inmueble.

Un antes y un después del 30 de junio

Luego de completar la puesta en marcha de las cuatro fases del plan antievasión inmobiliaria, Alberto Abad aseguró que va a comparar los datos de mercado con los valores a los cuales se escriture un inmueble. A partir de ello se genera un "antes" y un "después" del 30 de junio.

-Antes: es posible que un contribuyente hubiera adquirido un inmueble, incluso antes de la crisis de 2001, y que dicho valor no se encuentre actualizado o no guarde concordancia con los del mercado. En este caso la AFIP sabe que la actualización del patrimonio, declarado a los fines de Bienes Personales, tendrá lugar cuando ingresen los fondos por la venta del inmueble -en caso de que esto suceda- y por el valor de la operación -objetivo altamente perseguido por la AFIP-. En consecuencia, por el momento el foco no estará en las valuaciones de inmuebles ya adquiridos.

-Después: para quienes adquieran una propiedad, con posterioridad al lanzamiento de los controles sobre la valuación de propiedades,-que pondrán foco en la comparación entre el valor ofertado y el de la escritura- se verán obligados a reflejar los importes correctos del mercado y sin distorsiones.

Dado que la AFIP obligará a las inmobiliarias registradas en el Registro de Operadores Inmobiliarios a que informen los valores a los cuales se publica la oferta de un inmueble para la venta y comparará el valor al cual se escritura, que informarán los escribanos, las inconsistencias serán develadas.

Para estas operaciones regirán los nuevos parámetros de control.

Efectivo: ¿se acepta?

Es indudable que la bancarización conlleva mayor formalidad, además de que permite identificar los montos que involucran las diversas transacciones. La AFIP se encuentra en reuniones esperando llegar a generar la adhesión de socios tales como bancos e inmobiliarias con el objetivo final de eliminar el uso de efectivo para cancelar la compraventa de inmuebles.

En este momento, está bajo estudio un instrumento que permita garantizar la celebración y cancelación del monto de la operación. Más allá que esto, permitiría que el fisco conozca el valor por el que realmente se canceló la transacción, aseguraron altas fuentes de la AFIP.

Sin embargo, en la práctica no es tan sencillo de llevar a cabo. Respecto a la bancarización, Armando Pepe, apuntó que "la gente todavía le tiene miedo a los bancos. El hecho de que aún no se dispone de cuentas corrientes en dólares dificulta más aún su implementación. Tanto los vendedores como los compradores prefieren el efectivo", concluyó.

Toselli puntualizó un aspecto no menor a la hora de decidir la forma de pago y respecto de las intenciones de la AFIP de fomentar la bancarización: "el código civil prevé que el comprador puede seleccionar el medio de pago", lo cual implica que una medida como la eliminación del efectivo para cancelar operaciones inmobiliarias -y que despertó un gran revuelo ni bien fue esbozada- implica una reforma legal.

Fuente: INFOBAE PROFESIONAL