Deudas hipotecarias: fallo en favor del "esfuerzo compartido"

La Corte Suprema de Justicia ratificó ayer la teoría del "esfuerzo compartido", al ordenar a un deudor hipotecario que devuelva $ 1,88 por cada dólar que pidió prestado en 1999, cuando tomó una hipoteca fuera del sistema bancario para comprar una vivienda única.

En un fallo dividido, el máximo tribunal resolvió aplicar la teoría del esfuerzo compartido, que implica dividir las pérdidas entre el acreedor y el deudor.

En julio de 1999, una pareja pidió prestados 180.000 dólares para comprar un piso de 200 metros cuadrados en avenida Libertador al 7000. Pero no sacó un crédito hipotecario en un banco, sino que los pidió prestados a una inmobiliaria y a un prestamista particular. Y se comprometió a devolverlos en diez años. Cuando los deudores dejaron de pagar, la inmobiliaria promovió la ejecución judicial del departamento, pero los deudores pidieron que la deuda fuera pesificada, porque se trata de una vivienda única, familiar y permanente.

Ayer, la Corte Suprema ordenó que esta pareja de deudores devuelva por cada dólar que pidió prestado un peso más el 40% de la brecha que exista entre un peso y el valor del dólar en el mercado al momento en que se concrete la cancelación de la deuda.

Así, si la hipoteca hubiera sido saldada ayer, el deudor debería haber pagado $ 1,88 por cada dólar que pidió prestado, ya que ayer el dólar cotizó a $ 3,20. A este "tipo de cambio" hay que agregarle un interés anual que estableció el tribunal para este caso y que fue fijado en 7,5%.

Independientemente de los cálculos financieros, lo cierto es que estos deudores no deberán devolver los dólares que pidieron al valor actual de la divisa estadounidense, que fue lo que propuso uno de los miembros de la Corte Suprema.

En su voto en disidencia, el presidente del máximo tribunal, Ricardo Lorenzetti, pidió que se ordene a los deudores que devuelvan el préstamo en dólares, que fue la moneda en la que se firmó el mutuo hipotecario.

Lorenzetti fundamentó su disidencia argumentando que "no puede considerarse parte débil a quien pidió un préstamo de 180.000 dólares y compró un inmueble en avenida del Libertador al 7000, que posee una superficie de 199 metros cuadrados en un edificio con natatorio, sauna, vestuario y sala de juegos".

Por las características de la vivienda, Lorenzetti consideró que el deudor no necesita de protección alguna ni puede ser incluido entre las excepciones especiales previstas por las leyes 25.798 y 26.167, que establecieron la pesificación 1 a 1 de las deudas hipotecarias de hasta 100.000 pesos (o dólares pesificados). Y consideró que no hay una "desproporción ni una distorsión exagerada" si se le exige al deudor que devuelva el préstamo en dólares, tomando en cuenta el valor actual de esa propiedad en moneda extranjera.

En la misma línea votó también Carmen Argibay, quien consideró que en este caso no podía aplicarse la teoría del esfuerzo compartido, porque el monto original del préstamo supera ampliamente los 100.000 dólares pesificados fijados como tope en ambas leyes.

"Si bien se trata de un mutuo con destino a comprar la vivienda del demandado, se trata de un préstamo superior a los 100.000 dólares, circunstancia que torna inaplicable el tratamiento excepcional de ciertos contratos introducido por las leyes 25.798 y 26.167", dijo Argibay en su fallo en disidencia.

El criterio que prevaleció fue el que establecieron los votos de Elena Highton de Nolasco y Juan Carlos Maqueda. Ambos jueces de la Corte consideraron que estaba en juego una vivienda única y familiar, y que el crédito solicitado había sido superior a los 100.000 pero inferior a los 250.000 dólares.

En base a estas valoraciones se aplicó la teoría del esfuerzo compartido, y se fijó que la diferencia entre un peso y el valor del dólar en el mercado fuera partida en un 40% a cargo del deudor y un 60% a cargo del acreedor. Enrique Petracchi y Eugenio Zaffaroni adhirieron a esta postura. (CLARÍN)