"La determinación de los hechos no imponibles de los inmuebles rurales se encuentra relacionada con el tipo de propietario y por el destino dado al mismo"

PRIMERA PARTE

Actualmente son muy comunes las problemáticas con los que se encuentran los profesionales al momento de realizar la liquidación del impuesto a las ganancias, a la ganancia mínima presunta y sobre los bienes personales y su aplicación en los inmuebles rurales.

Para despejar las dudas que se suscitan en relación a este tema, dialogamos cor el Dr. Héctor Blas Trillo, especialista en cuestiones tributarias, económicas, administrativas y financieras, quien entre otras cosas mencionó los vacíos legales que existen con respecto al tratamiento impositivo de los diversos hechos no imponibles generados sobre los inmuebles rurales,y todos los cuetionamientos que surgen en el tratamiento de los impuestos directos.

¿A qué se denominan inmuebles rurales?

No se especifica en el derecho de fondo una definición acerca de qué cosa es un inmueble rural, y tampoco lo hace la legislación tributaria. En la problemática que nos ocupa, únicamente en la ley del impuesto sobre la ganancia mínima presunta hay una remisión a las disposiciones locales que suelen fijar pautas al respecto. Sin embargo, tanto en la reglamentación de la ley que determina el Reglamento Nacional del Trabajo Agrario (Decreto 563/81) como en la ley de Arrendamientos y Aparcerías Rurales, (13.246) se arriba de manera indirecta a los puntos clave que deben ser considerados: que los predios rurales deben estar ubicados fuera de la planta urbana y que deben estar destinados a la producción agropecuaria.

En la mencionada ley del impuesto sobre la ganancia mínima presunta (IGMP), se señala que “se entenderá que revisten el carácter de inmuebles rurales, cuando así lo dispongan las leyes catastrales locales”. Recalco que por lo general tales leyes catastrales toman en cuenta los elementos señalados.

¿Cuáles son actualmente los vacíos legales que existen con respecto al tratamiento impositivo de los diversos hechos no imponibles generados sobre este tipo de inmuebles?

La determinación de los hechos no imponibles se encuentra relacionada con el tipo de propietario de inmueble rural, y por el destino dado al mismo. De tal modo, el tratamiento dista de ser homogéneo y pareciera ser que un inmueble rural puede estar dentro del ámbito del IBP según el uso que se le dé, y según quién fuere el propietario.

Los inmuebles inexplotados o arrendados están exentos en el IBP cuando el titular es una persona física (PF) o una sucesión indivisa (SI). Pero estos inmuebles por expresa disposición del artículo 2 inciso e) de la ley del IGMP, se encuentran alcanzados por éste último impuesto siempre. Es decir aún en el caso en que el titular fuera una persona jurídica (PJ)

Si estos inmuebles se encuentran incorporados a una empresa, incluso a una explotación unipersonal o incorporados a una sociedad de hecho (SH), entonces no solamente tributan IGMP por imperio de la ley, sino que además el patrimonio de tal empresa abona IBP mediante la figura del responsable sustituto (la empresa lo paga sustituyendo a accionistas, cuotapartistas o componentes de sociedades de hecho e inclusive empresas unipersonales)

Pero en el caso de titulares del exterior, estos inmuebles tributan IGMP en todos los casos y no IBP, estando a cargo del representante legal en el país, que actuará como responsable sustituto.

A esta situación se ha llegado luego de numerosas idas y venidas, dictámenes y consultas en muchos casos contradictorias, pero que demuestra la falta de claridad del legislador para definir de manera clara y concreta el hecho imponible. Esto sin contar el hecho de que la aplicación de un tratamiento diferente cuando el titular es una PF (o una SI), respecto de si se trata de una empresa constituye una evidente diferencia de criterio. Porque en definitiva si un inmueble rural inexplotado se halla explotado, habrá de tributar IGMP, pero también IBP dado que la empresa es responsable sustituto de este impuesto.

Un tema que tampoco es menor es el criterio de valuación seguido para la aplicación del IBP. El activo de una empresa unipersonal o SH se valúa impositivamente según la normativa del IGMP. Pero el balance comercial de una sociedad de la ley 19550 se valúa siguiendo criterios contables que son los que en definitiva determinan el valor patrimonial proporcional sobre el cual se abonará el IBP en la figura del responsable sustituto. De tal manera, la valuación aplicable dependerá del tipo de empresa de que se trate.

Otro aspecto en el que el tratamiento no es igualitario es en el que se refiere a la tasa de BP, que en el caso de las PF y las SI sigue una escala que arranca del 0,5% para activos que superan los $ 305.000 y culmina en 1,25% cuando superan los $ 5.000.000, mientras que en la figura del responsable sustituto para explotaciones, la tasa es del 0,5% siempre, sin un mínimo por debajo del cual el patrimonio afectado esté exento. Como puede verse, el tratamiento es dispar, subjetivo y en muchos casos discriminatorio. Falta homogeneidad y un criterio igualitario dado que el objeto del impuesto es siempre el mismo.

¿Cuáles son las principales consecuencias que se producen en la venta de inmuebles rurales?

En estos impuestos (IGMP e IBP) el principal efecto que se observa en la práctica es la valuación, dado que por ejemplo una adquisición en los años de la llamada convertibilidad, supongamos en 1.000.000 de dólares, equivale impositivamente a ese mismo valor en pesos. Es obvio que si un contribuyente vende un campo explotado o no para reemplazarlo por otro supongamos de similares características, que tenga igualmente un costo de 1.000.000 de dólares, pasará a tributar impuesto sobre un valor cercano a los 4.500.000 pesos (1 dólar = 4,45 pesos), sin haber variado en rigor su patrimonio. Este tipo de distorsiones abunda en las leyes tributarias, especialmente en materia de bienes de uso que llevan muchos años en el patrimonio, en virtud del criterio de valuación y de la prohibición del ajuste por inflación derivada de la ley de convertibilidad, que por supuesto sigue vigente en estos aspectos.

Apartándonos un poco de los impuestos patrimoniales que estamos tratando, podemos decir que un inmueble rural inexplotado o arrendado tributa el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) a una tasa del 1,5%, pero si tal inmueble está afectado a una explotación o forma parte del activo de una sociedad, entonces su venta estará alcanzada por el impuesto a las ganancias. Esto significa que en el ejemplo que damos, si quien vende el inmueble no lo repone bajo la figura de la llamada “venta y reemplazo”, pagará impuesto a las ganancias por la diferencia entre $ 1.000.000 y $ 4.500.000, lo que claramente constituye una ingenuidad.

Esto llega a que en el caso de una explotación unipersonal o una SH, sea conveniente desafectar el bien para mantenerlo inexplotado o arrendado durante dos años. Si se hace esto, la venta posterior está exenta del impuesto a las ganancias y pasará a tributar ITI. Obsérvese el tamaño de las distorsiones que produce una diferente disposición de tales bienes. Alguien podrá decir: “pero en tal caso debo tener el bien inmueble sin actividad alguna durante dos años”…la respuesta es no, podrá tenerlo arrendado sin ningún problema, porque el arrendamiento genera una renta de primera categoría, es decir que es una renta del suelo y no de una actividad empresaria.

¿Cuales son los aspectos conflictivos de los inmuebles rurales pertenecientes a sujetos del exterior?

Un titular del exterior debe contar con un representante legal en el país, obviamente en el caso de no ser residente aquí. Si el inmueble en cuestión lo tiene arrendado o lo explota debe tributar IGMP, cosa que hará el representante legal, que actúa como responsable sustituto.

En la actualidad, el ingreso de divisas para la compra de un inmueble no requiere que el adquirente del exterior deba depositar el 30% durante un año, como ocurría al principio de loa años 2000, más que nada por cuestiones interpretativas. Los fondos deben ser transferidos al momento de la escrituración. Ingresan como divisas que deberán ser convertidas a pesos para luego abonar la adquisición del bien. En su caso será posible adquirir nuevamente moneda extranjera al cambio oficial, vía autorización de la AFIP.

Esta necesidad de ajustarse a la normativa cambiaria del Banco Central ocasiona pérdidas en el arbitraje, dado que el pase a pesos para luego llegado el caso pasar nuevamente a dólares tiene su costo. Ello siempre y cuando no surjan dificultades para adquirir nuevamente los dólares, dada la necesidad de pedir autorización previa. Actualmente, además, se han agregado limitaciones en cuanto a la cantidad de hectáreas que pueden ser adquiridas por extranjeros. Aclaro que no es lo mismo extranjero que argentino radicado en el exterior.

¿Existen actualmente leyes impositivas que conceptualicen el término “actividad agropecuaria”?

No. No hay definiciones en las leyes impositivas que conceptualicen el término “actividad agropecuaria”, cuando ésta es exclusiva, ni cuál es la definición de inmueble rural a todos los fines fiscales, excepto las referencias que he hecho a las leyes de Trabajo Agrario y de Arrendamientos y Aparcerías Rurales, que de una manera bastante general se refieren al tema del inmueble rural.

Por Ángeles Bellomo