"La tarea de auditoría de consorcios no ha cambiado, sigue siendo un proceso dinámico"

Días pasados el Dr. Leopoldo Gurovich publicó bajo el sello editorial de Aplicación Tributaria el libro "Auditoría de Consorcios", un material con un enfoque esencialmente práctico sobre esta temática.

Mediante una entrevista pudimos analizar junto al autor, los principales puntos que desarrolla en su nuevo material bibliográfico

¿Cuáles son las principales temáticas que aborda en su nuevo material sobre auditoría de consorcio?

Las principales cuestiones que aborda mi nuevo libro tienen diversos aspectos.

A. Trae el nuevo encuadre de la Resolución Técnica N° 37 de la FACPCE, que es un Encargo de Aseguramiento Razonable de una Afirmación (La Rendición de Cuentas, con base en las liquidaciones de Expensas y el Movimiento de Fondos), como intervienen tres partes: 1. El Profesional; 2) La parte Responsable y 3) Los Usuario presuntos, es específica a la auditoría de la administración de un Consorcio dado que 1. Es el Contador; 2. Es el Administrador y 3. La Asamblea de Propietarios. Esto le da un correcto encuadre a la auditoría de consorcios, ya que se trata de un servicio por cuenta y orden de un tercero. Quien nos contrata es la Asamblea, operativamente es el Consejo, y el auditado es el Administrador que es quien tiene la documentación en respaldo de su gestión.

B. Otro aspecto importante, son los ejemplos de papeles de trabajo que resultan fundamentales en el desarrollo de todo Encargo según la RT 37 y constituyen el respaldo documental de la tarea llevada a cabo, de las conclusiones obtenidas y la norma hace mucho hincapié.

Como dato adicional el libro contiene un ejemplo de papel de trabajo para el control de empresas Tercerizadas tan difundidas en Consorcios de Propiedad Horizontal como por ejemplo las empresas de Seguridad y Vigilancia.

C. Trae un caso práctico de Un Encargo de Aseguramiento Razonable sobre Rendición de Cuentas de un consorcio de 25 unidades, que se desarrolla en sus diversos aspectos y lo que no se alcanza por motivos de espacio existen comentarios o están contenidos dentro del ejemplo del Informe Profesional.

D. Finalmente la obra brinda ejemplos de Informes de Contador Público Sobre el Encargo de Aseguramiento Razonable, que es la otra novedad que trae la Resolución Técnica N° 37, ya que cambia toda la estructura de los mismos, respecto de la norma anterior, la RT 7.

¿Qué función cumple un consorcio y por qué es importante la presencia de un auditor?

El consorcio de propiedad horizontal cumple una función esencial porque en las grandes ciudades la mayor parte de la población vive en un edificio de propiedad horizontal. Respecto de CABA y el conurbano existen diversas estadísticas, pero se consideran que existen 120.000 edificios aproximadamente.

En cada edificio existen recursos, físicos, humano y financieros. La administración de estos recursos está a cargo de un tercero, que también puede ser un propietario. Lo que existe en un consorcio es un flujo de dinero permanente para mantener en funcionamiento todos los días a los edificios.

La presencia de un Contador que lleve a cabo una Auditoría de Consorcios según la Resolución Técnica N° 37. de la F.A.C.P.C.E. es fundamental para brindar transparencia y credibilidad de la información que suministra una administración mediante la Rendición de Cuentas Anual y las liquidaciones de Expensas y Movimiento de Fondos, más la mejora de procedimientos administrativos contables, para mejorar el control de ese flujo de fondos indicado más arriba y la información suministrada a los copropietarios.

¿Cuáles son los principios contables básicos que establece la FACPCE sobre la administración de consorcios?

No existe una norma contable profesional respecto de las administraciones de consorcios.

Se utiliza en la práctica es la aplicación del principio de lo percibido, de lo devengado o una combinación de ambos como sistema de registración de los ingresos y egresos de dinero.

Respectos de la exposición existe en CABA la Disposición N° 1494/14 de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDPYC) que implemento la estructura obligatoria para informar las expensas desde Octubre de 2014 y de la forma de emitir los recibos de cobros de expensas.

¿Cuáles son los puntos principales de las nuevas normas para la administración de consorcios de la ley 3254?n| 551/10

La Ley 3254 y su Decreto Reglamentario, trajeron, a mi criterio, obligaciones excesivas para los administradores.

Entre los puntos principales se puede mencionar el Art. 9 que contiene las obligaciones de los administradores sobre distintos aspectos de su gestión y para destacar el inc. i) En el que se establece por primera vez en una norma, que en la medida que la Asamblea de Propietarios así lo apruebe la tarea puede ser auditada contablemente.

El Dto. 551 establece en este inciso que también el Auditor debe ser designado por Asamblea de Propietarios.

Otro punto a comentar es el inc. l) que regula el contenido de los recibos y finalmente el Art. 10 que por primera vez en propiedad horizontal se define el contenido de una liquidación de expensas.

Sin lugar a dudas el mayor impacto de la Ley 3254 y su Dto. 551 han sido la cantidad de Disposiciones de Defensa del Consumidor que agregaron nuevas obligaciones y que además generaron confusión en el mercado, dado que se sancionaba una norma al poco tiempo se la modificaba o se dejaba sin efecto, sería demasiado largo enumerar las situaciones.

¿De qué manera el auditor constata que los recursos recaudados fueron los mismos que los utilizados?

Si entiendo la pregunta, los recursos recaudados no coinciden con los utilizados, por eso existe un saldo de caja y de banco o de caja y banco o solo caja todos los meses y al cierre del periodo anual.

En cuanto a la utilización de los fondos por las salidas (pagos) tiene que existir la documentación respaldatoria y en el caso de pagos que se hacen con cheque cuando superan los $ 1.000 según la ley antievasión debe estar bancarizados, esto es posible en la medida que exista una cuenta corriente bancaria del edificio.

En “Mis Expensas” existe luego de la Liquidación de Expensas un ítem denominado “Estado Financiero” que tiene un saldo inicial y aplicando el principio de lo percibido debe informase sumando las cobranzas en efectivo y vía banco, si existe, y renglón abajo está el total de gastos que se obtiene de las liquidaciones de las expensas que restan y se obtiene el saldo al cierre del mes de que se trate.

Si existe la documentación de respaldo del mes ese saldo final queda valido y si no se deberá validarlo por procedimientos alternativas y si no se pudiera individualizar la diferencia deberá quedar expresad.

¿Existe algún plan estratégico por parte del auditor para constatar que el consorcio ha utilizado los bienes materiales y recursos humanos y financieros de la mejor manera?

La pregunta se orienta a una auditoría de gestión donde las afirmaciones a verificar son las conocidas tres E: Economía, Eficiencia y Eficacia, respecto de las cuales no existe un cuerpo único de normas, por lo que se dificulta su desempeño.

El enfoque de la auditoría según la Resolución Técnica N° 37 de la F.A.C.P.C.E. es contable. Se examina documentación y cumplimiento legal.

Cuando se verifica cumplimiento legal se ingresa a cuestiones de gestión, como por ejemplo la verificación de la Disposición 1541/14-DGDYPC sobre edificio seguro. Su incumplimiento genera una contingencia para el Consorcio y para el Administrador pero no tiene incidencia sobre la conclusión que se obtiene del examen de la Rendición de cuentas con base en las Liquidaciones de Expensas y Movimiento de Fondos.

La tarea de auditoría de consorcios no ha cambiado, sigue siendo un proceso dinámico con las cuatro etapas que conocemos:

1. Planificación

2. Desarrollo del Programa del Encargo

3. Aplicación de los Procedimientos

4. Conclusiones general y particulares

Este último punto es el sustento de la conclusión que se incluye en el Informe Profesional.

La tarea de auditoría agrega valor a la del administrador.

¿Cómo se pide una auditoría de consorcio?

En la actualidad y de mi experiencia la solicitud me llega electrónicamente. Habitualmente quien se contacta es un integrante del consejo de propietarios.

Paso 1. Le recuerdo a la persona que me contacta la obligación del Consorcio de aprobar en Asamblea, la Auditoría y también la designación del auditor.

Paso 2. Solicito las últimas dos liquidaciones de expensas y el período que desean auditar de la administración.

Paso 3. Elevo mi presupuesto, que en caso de ser aprobado desempeñare mi tarea.

Es de destacar que la Auditoría es el único servicio que no contrata el Administrador, por eso es muy importante nuestra presentación por el Consejo de Propietarios y que copia del presupuesto este en poder de la administración.

¿Piensa qué existe aún un vacío legal con respecto a esta actividad?

Sí, como lo indique en la pregunta 3- falta una norma contable para consorcios. Con la experiencia que hay en CABA no creo que llevaría mucho tiempo.

Entre los aspectos a considerar por esta norma estaría la característica que tiene los Consorcios de PH, flujo de fondos permanente y en consecuencia considerar para esta información el principio de lo percibido.

Luego considerar el principio de lo devengado para las registraciones contables y la posibilidad de elaborar Estados Contables, como mínimo un Estado de Situación Patrimonial y un Cuadro de Resultados como lo dispone el Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.

No me parece adecuado ir a la adopción de la partida doble dado que se estaría informando por el principio de lo devengado y no considera las particularidades de los consorcios de propiedad horizontal.

Finalmente resalto la importancia que tiene un contador experto llevando a cabo la tarea de Un Encargo de Aseguramiento Razonable sobre Rendición de Cuentas, de nosotros los contadores depende y de nuestra capacitación.

Por Ángeles Bellomo